Dal Market Value al Property Value: il caso di un fondo immobiliare

Premessa

L’immobile oggetto di analisi è un edificio di pregio, a destinazione mista uffici e retail, interessato da un significativo intervento di riqualificazione con completamento previsto tra il 2026 e il 2027.

L’intervento si colloca nel contesto dell’introduzione, a livello europeo, del concetto di Property Value, che affianca il tradizionale Market Value con l’obiettivo di fornire una misura più prudente e sostenibile del valore nel tempo, coerente con le logiche di vigilanza bancaria.

Tuttavia, l’applicazione operativa di questo concetto risulta oggi ancora eterogenea: alcuni Paesi, come l’Italia, stanno progressivamente recependo e integrando queste indicazioni, mentre in altri contesti il framework non è ancora adottato o è interpretato in modo non uniforme.

In questo scenario, l’obiettivo del progetto è duplice: da un lato applicare in modo strutturato il concetto di Property Value, dall’altro contribuire a tradurne i principi in un modello operativo replicabile, rendendo esplicito il differenziale rispetto al Market Value e rafforzando la base informativa per investitori e finanziatori.

Progetto

L’intervento di PRAXI si articola in tre fasi.

Nella prima fase viene definito il Market Value dell’immobile con le metodologie valutative ordinarie, base di partenza dell’intera analisi.

Nella seconda fase il valore viene scomposto tra la componente terreno e la componente edificio. La distinzione consente di applicare logiche di aggiustamento differenziate, coerenti con la natura dei rischi che incidono sulle due componenti, in linea con le indicazioni emergenti a livello europeo.

Nella terza fase, un sistema di risk scoring traduce fattori qualitativi e quantitativi in aggiustamenti sul valore, rappresentando il passaggio chiave nell’operatività del Property Value.

Per la componente terreno, l’analisi legge la ciclicità del mercato immobiliare locale, con l’obiettivo di intercettare eventuali fasi espansive che possano aver generato una sopravvalutazione dell’asset.

Per la componente edificio, vengono valutati quattro fattori:

• i profili ESG, a partire dalla performance energetica dell’immobile;
• la tipologia, fungibilità e flessibilità d’uso nel tempo;
• la capacità di generare reddito stabile;
• la coerenza tra le caratteristiche dell’asset e la durata del finanziamento.

Trattandosi di un immobile in riqualificazione significativa, il modello integra tre ulteriori fattori di rischio: il rischio urbanistico e autorizzativo, il possibile incremento dei costi di costruzione e l’eventuale estensione dei tempi di cantiere.

Risultati

L’intervento ha restituito una stima del Property Value chiara e coerente con il nuovo quadro di riferimento, dove il valore finale non nasce da una riduzione discrezionale, ma da un percorso analitico che esplicita i fattori di rischio e il loro peso relativo.

In un contesto europeo in cui il concetto è ancora in fase di progressiva adozione, il progetto rappresenta un’applicazione concreta e strutturata del Property Value, contribuendo a colmare il divario tra indicazione normativa e pratica valutativa.

L’approccio adottato consente di:

• rendere misurabile e leggibile il differenziale tra Market Value e Property Value;
• integrare nella valutazione elementi che incidono sulla tenuta del valore nel medio-lungo periodo, dalla performance energetica alla stabilità attesa del reddito;
• offrire al finanziatore una base valutativa più solida per l’analisi del merito creditizio, con una documentazione più prudente, trasparente e difendibile;
• disporre di un modello replicabile, utile anche in contesti internazionali caratterizzati da diversi livelli di maturità nell’applicazione del framework;
• affrontare con un framework strutturato casi complessi, in cui alla valutazione immobiliare si sovrappongono variabili urbanistiche, costruttive e temporali.

Futuro

In linea con l’evoluzione normativa, i criteri ESG e la crescente attenzione alla sostenibilità finanziaria delle operazioni immobiliari, emerge per fondi, banche e investitori istituzionali l’esigenza di adottare modelli valutativi più strutturati, trasparenti e orientati al medio-lungo periodo.

In un contesto europeo ancora caratterizzato da applicazioni non omogenee, la capacità di tradurre il Property Value in modelli operativi rappresenta un fattore distintivo per anticipare le aspettative regolatorie e rafforzare la qualità delle decisioni di investimento e finanziamento.

Approcci di questo tipo consentono di migliorare la tracciabilità delle assunzioni valutative e di adattarsi a diverse tipologie di asset e contesti di mercato, ogni volta che la valutazione richieda una lettura più solida e consapevole del valore nel tempo.