Alle storiche e note difficoltà che il mondo bancario incontra nel finanziare l’immobiliare, a complicare lo scenario si è aggiunto dall’inizio del 2025 un nuovo elemento: il Property Value. Tema del quale si parlerà alla Annual Conference di RICS Italia, il prossimo 24 febbraio a Milano, presso l’Auditorium Bezzi di BPM.
La genesi del Property Value
Tutto nasce dalla crisi finanziaria globale del 2008 (Lehman Brothers e mutui sub-prime), che ha indotto le Autorità di regolamentazione del sistema bancario a porre una specifica attenzione sul valore attribuito ai collateral immobiliari che le banche assumono a garanzia dei finanziamenti ipotecari.
Nelle loro varie revisioni, gli Accordi di Basilea hanno infatti introdotto requisiti di competenza e indipendenza per i valutatori incaricati di stimare i collateral, e, con l’edizione 2017 degli Accordi (cosiddetto Basilea 3.1) hanno stabilito il principio secondo cui la valutazione dei collateral deve basarsi su “criteri conservativi e prudenziali”.
In sintesi, alle banche viene chiesto di valutare la sostenibilità nel lungo periodo del valore dei collateral, per ridurre il rischio che eventuali forti ribassi del mercato immobiliare abbiano effetti generalizzati sul sistema bancario.
Questa richiesta è rimasta una semplice raccomandazione fino al 2024, quando l’Unione Europea ha deciso di recepire l’indicazione di Basilea 3.1 nella CRR (Capital Requirements Regulation), cioè nel Regolamento che fissa il limite del capitale regolamentare a fronte del rischio di credito – il capitale che le banche devono accantonare a fronte dei finanziamenti che erogano alla propria clientela.
La revisione 2024 della CRR, nota come CRR3, richiede di determinare, in aggiunta al “classico” valore di mercato del collateral alla data del finanziamento, un valore (denominato Property Value) che non sia inferiore al valore di mercato del bene per l’intera durata del finanziamento stesso. E richiede che la stima venga effettuata da un perito indipendente.
Va notato che, trattandosi di un Regolamento dell’Unione Europea, esso ha valore di legge per tutti gli Stati membri a partire dalla sua entrata in vigore: 1° gennaio 2025.
Le reazioni alla CRR3
Pur comprendendo la lodevole intenzione di preservare il sistema bancario da shock immobiliari, la prima reazione dei valutatori all’introduzione del Property Value è stata di diffuso sconcerto e sbigottimento.
Sappiamo quanto sia arduo prevedere l’andamento del mercato per i prossimi tre/quattro trimestri: come si può pensare di prevedere ciò che avverrà nell’arco di dieci, quindici o venti anni (la durata del finanziamento)? Superato lo shock iniziale, sono iniziate le riflessioni tecnico-scientifiche, che si sono polarizzate verso due principi opposti:
- da un lato, si sostiene che lo spirito della norma europea sia orientato a “neutralizzare” i picchi di mercato, e che quindi compete ad un Soggetto centrale (autorità o associazione bancaria) l’indicazione di una percentuale di “aggiustamento” del valore di mercato per area geografica/categoria di asset, sulla base di studi statistico-econometrici;
- dall’altro, si osserva che la norma europea ragiona a livello di singolo asset, e che comunque, oltre ai trend generali di mercato, esistono fattori puntuali che influiscono sulla resilienza del valore di ciascun immobile.
Entrambe le tesi presentano sia elementi che meritano apprezzamento, sia rilevanti criticità, e a complicare il quadro vi sono le posizioni contrapposte dei due principali standard setter internazionali: RICS propende decisamente per la prima tesi, anche perché la CRR3 è norma prettamente europea, che trova pochi riscontri e analogie al di fuori dell’EU, mentre TEGOVA sostiene la seconda tesi, vedendo in essa il riconoscimento del ruolo professionale dei valutatori.
A complicare il quadro, vi è il fatto che la CRR3 si limita a “istituire” il Property Value, senza però fornire alcuna indicazione su come esso dovrebbe essere determinato.
La “via italiana” al Property Value
In questo quadro generale, nel corso del 2025 le banche italiane hanno progressivamente iniziato a richiedere ai valutatori di determinare il Property Value in ciascuna perizia a fini di finanziamento.
Quindi, per evitare che l’onere rimanesse sulle spalle del singolo valutatore, Assoimmobiliare, con il supporto del Professional Group Valuation di RICS Italia, ha elaborato un documento (“Determinazione del Property Value: applicazione dei criteri di Basilea 3.1 per la valutazione degli immobili”), pubblicato lo scorso settembre nella collana dei Quaderni di Assoimmobiliare.
Il Quaderno di Assoimmobiliare sul Property Value non è la soluzione definitiva del problema, ma fornisce un supporto concreto alla pratica professionale e rappresenta un utile punto di partenza per future riflessioni e approfondimenti, offrendo ai valutatori, alle banche e a tutto il mercato un valido quadro concettuale ed evidenziando i rischi e le criticità correlati a questo delicato argomento.
In particolare, meritano di essere evidenziati quattro elementi che caratterizzano il Quaderno di Assoimmobiliare:
- viene fornito un quadro concettuale del Property Value, chiarendo che si tratta di un eventuale aggiustamento del valore di mercato. In altri termini, il Property Value non può essere superiore al valore di mercato, ma non deve necessariamente essere inferiore;
- viene evidenziato il rischio di double counting, specificando che il Property Value deve considerare solo gli elementi di rischio che potrebbero in futuro influenzare negativamente il valore dell’immobile e che non sono già fattorizzati nel valore di mercato. Ad esempio, oggi un immobile in classe G già registra un deprezzamento di valore, ma in futuro, per evoluzione del mercato e/o della normativa, potrebbe essere penalizzato in misura maggiore oppure persino non essere più liberamente negoziabile;
- si raccomanda di utilizzare un procedimento trasparente, dando evidenza degli aggiustamenti introdotti nel calcolo e delle fonti su cui ci si è basati;
- si propone anche una possibile metodologia di calcolo del Property Value, che auspicabilmente potrà ridurre la divergenza dei risultati dipendente dalla soggettività del singolo valutatore.
Il prossimo futuro
Certamente il “dilemma del Property Value” non è risolto, e ancora molto ci sarà da discutere al riguardo. Un primo appuntamento è alla Annual Conference di RICS Italia, che si terrà il 24 febbraio a Milano, presso l’Auditorium Bezzi di BPM.
Inoltre, vi è attesa per la pubblicazione, da parte di ABI, di una appendice alle “Linee Guida per la valutazione degli immobili offerti in garanzia”, che tratterà specificamente del Property Value: l’auspicio è che questa appendice faccia tesoro anche del Quaderno di Assoimmobiliare, per promuovere una sempre maggiore convergenza e coerenza del mercato italiano, a beneficio di tutti i soggetti coinvolti: delle banche, dei mutuatari e, last but not least, anche dei valutatori.
