Il mercato immobiliare italiano ed europeo sta attraversando una fase di profonda incertezza strutturale. Inflazione, oscillazioni dei tassi di interesse e tensioni geopolitiche hanno messo in discussione dinamiche consolidate, ridefinendo domanda e comportamenti d’investimento. Ma il cambiamento più significativo non è la volatilità in sé: riguarda il modo in cui il settore sta imparando a reagire.
Sempre più spesso, infatti, l’attenzione si concentra su asset e strategie capaci di mantenere utilità, valore e attrattività in scenari futuri diversi. È un approccio più maturo e proiettato nel lungo periodo, basato sulla capacità degli spazi di evolvere nel tempo: un elemento che oggi guida le scelte nel residenziale, nel corporate e negli investimenti.
Residenziale: la qualità dell’abitare come leva di valore nel lungo termine
Nel 2025, nonostante un graduale allentamento dei tassi, l’elevato costo degli immobili e la prudenza degli istituti di credito continuano a rendere complesso l’accesso alla casa. Ne deriva un evidente disallineamento tra domanda e offerta, soprattutto nelle grandi città e nel mercato delle locazioni.
Ciò che sta cambiando, tuttavia, sono le priorità delle famiglie. Cresce la richiesta di abitazioni in grado di supportare stili di vita in evoluzione: sistemi energetici efficienti, spazi flessibili adatti al lavoro ibrido, ambienti che favoriscono il benessere quotidiano. A trainare le compravendite sono immobili di nuova costruzione o ad alte prestazioni, mentre le abitazioni datate o di ampia metratura faticano sempre più ad attrarre acquirenti, anche per la loro scarsa adattabilità.
Questo cambiamento ridisegna anche la geografia dell’abitare. Quartieri suburbani e periferici dotati di buoni collegamenti e servizi stanno guadagnando appeal, soprattutto quando garantiscono una migliore qualità della vita a costi più accessibili. Le famiglie non scelgono più solo dove vivere, ma come vivere, privilegiando funzionalità, comfort e contesti capaci di accompagnare diverse fasi della vita.
Il mercato residenziale si sta quindi spostando dai metri quadrati alla qualità d’uso degli spazi e alla loro capacità di rispondere alle esigenze di domani, oltre che a quelle di oggi.
Corporate e investimenti: performance guidata da flessibilità e funzionalità
A livello europeo, il settore corporate mostra segnali di rinnovata vitalità. Nel primo semestre del 2025 gli investimenti hanno raggiunto i 95 miliardi di euro (+11% rispetto all’anno precedente), confermando una progressiva stabilizzazione. L’ascesa delle asset class alternative – multifamily, hospitality, logistica – oggi pari a circa un terzo degli investimenti totali, rappresenta un cambiamento strutturale nelle strategie.
In Italia, l’interesse rimane focalizzato sugli immobili core con conduttori solidi, ma la scarsità di spazi prime e i bassi tassi di vacancy aprono nuove opportunità di riqualificazione e progetti value-add, soprattutto nei segmenti in linea con l’evoluzione dei bisogni sociali ed economici: logistica, living (dallo student housing al senior housing) e hospitality.
Anche i tenant corporate stanno ripensando le strategie di workplace. Le aziende preferiscono spazi versatili in aree semicentrali, con infrastrutture moderne, buona accessibilità e costi più competitivi. È un cambiamento che riflette un’esigenza più ampia: disporre di luoghi di lavoro in grado di adattarsi a modelli operativi diversi, supportare il lavoro ibrido ed essere efficienti nel tempo.
In tutte queste scelte – d’investimento, sviluppo e locazione – emerge un principio chiave: gli asset che mantengono la propria rilevanza, perché sanno evolvere insieme ai cambiamenti di lavoro e mobilità, sono quelli che attraggono capitali e assicurano performance stabili.
Dalla reazione all’anticipazione: un nuovo approccio alla strategia immobiliare
Le dinamiche degli ultimi anni hanno spinto il settore verso una visione più prospettica. In un contesto dove la volatilità rischia di diventare una costante, la competitività di lungo periodo dipende sempre più dalla capacità degli immobili di conservare rilevanza funzionale ed economica.
Ciò significa integrare caratteristiche che favoriscono la durata d’uso:
- elevate prestazioni energetiche;
- layout flessibili o modulari;
- localizzazioni connesse alle principali infrastrutture;
- funzioni ibride o mixed-use;
- tecnologie che migliorano la gestione;
- allineamento ai criteri ESG e agli sviluppi normativi.
Elementi, questi, che permettono agli immobili di rimanere attrattivi per conduttori e investitori anche in presenza di bisogni in evoluzione.
Il concetto di “valore” si amplia: non dipende soltanto da posizione o dimensione, ma dalla capacità degli spazi di offrire utilità duratura, sostenere nuovi comportamenti e adattarsi ai cambiamenti demografici, tecnologici e organizzativi. Gli asset progettati con questa visione non si limitano a mitigare il rischio: creano nuove opportunità di crescita, rigenerazione e innovazione.
Un mercato che evolve insieme alle persone
La trasformazione del real estate è già in corso. Famiglie, imprese e investitori si stanno adattando a una società più flessibile, digitale e attenta alla qualità dell’esperienza. E il mercato premia gli spazi capaci di evolvere con queste aspettative.
Guardando al futuro, i veri protagonisti saranno coloro che sapranno andare oltre l’adattamento e puntare sull’anticipazione. Il settore non è più guidato da chi possiede gli asset, ma da chi li progetta per rimanere rilevanti in un mondo che cambia.
